Canarias, ante el crack inmobiliario.

(entrada original, con gráficos, en http://www.canariasantelacrisisenergetica.org/ ).

Introducción.

Canarias ha experimentado un crecimiento exponencial espectacular en el número de viviendas. El paisaje insular lo refleja: el archipiélago ha quedado transformado completamente en apenas cinco décadas de su historia, a través de una especie de erupción permanente de hormigón y cemento que ha modificado nuestra superficie terrestre con mucho más ahínco que lo que los episodios volcánicos históricos lo han hecho.

Sin embargo, escuchamos de forma reiterada que las necesidades de vivienda no están satisfechas. ¿Acaso el número de viviendas construidas no satisface la demanda existente? ¿De qué necesidades hablamos? Existen enormes lista de espera de viviendas de protección oficial, y la accesibilidad a un techo por parte especialmente de la generación más joven requiere de un endeudamiento que sitúa en permanente riesgo de morosidad a una parte significativa de la juventud de las islas. Y más profundamente, ¿cuántas viviendas por habitante necesitamos? ¿qué tipo de vivienda para qué tipo de hábitat?

El derecho del “acceso a la vivienda” está siendo usado con una gran dosis de cinismo por parte de buena parte de los responsables sociales, políticos y empresariales. La pretendida defensa de ese acceso esconde una desmedida apuesta por la urbanización masiva, sin precedentes históricos, del territorio, en continuo crecimiento exponencial, generando espacio edificado que resta espacio para vivir en el futuro.

La crisis derivada de la llegada a los “límites del crecimiento físico”, que supone también el alcance de los límites económicos del crecimiento, en un escenario que pretenda mantener la actual dinámica de expansión, probablemente ajustará de forma importante las posibilidades de expansión de la actividad de la construcción[1], dejando tras de sí un reguero de destrucción de tejido empresarial y desempleo en el sector, que apenas se pretende mantener con el impulso en la gran obra pública civil, también con fecha de caducidad[2]. Sin embargo, seguirá habiendo suficiente número de viviendas para todos, si se confirma una paralización del sector de la edificación. ¿Por qué? Porque en el origen del pretendido “déficit” de techo se encuentra un reparto injusfiticadamente desigual de las viviendas, basado a su vez en la apropiación sin límites de cuántos más inmuebles, mejor, independientemente de su destino final; una visión mercantilizadora de este acceso, alejado de las verdaderas necesidades sociales; una atracción de población foránea para construir, que se frenará – si no se revierte – con una paralización económica; un concepto moderno de la vivienda como refugio individual – frente a los demás, y como santuario íntimo del consumo[3] que incrementa considerablemente los requisitos de superficie edificada por habitante y convierte el entorno no privativo en hostil; y, finalmente, un modelo de crecientes necesidades que genera insatisfacción permanente: no basta una vivienda, si se pueden tener dos, y lucrarse con ella. Nada de ésto es sostenible, y por ello, no se podrá perpetuar en el tiempo…afortunadamente.

Lo que precisa la política de vivienda es sentido común, no más viviendas. En realidad, no hacen falta “más viviendas”, sino que es urgente “menos avaricia”. Porque edificar más viviendas supone reducir el espacio para vivir que hoy tenemos, el único del que disponemos para el futuro. Veamos.

Canarias, territorio emblemático del tsunami urbanizador[4].

El Tsunami urbanizador es un fenómeno excepcional, especialmente de la última década del Siglo XX y comienzos del Siglo XXI, fruto de la desviación masiva de capital financiero al valor del “ladrillo”, huyendo de la inestabilidad de los mercados bursátiles y el estallido de la burbuja tecnológica, en su momento. Supone una huida hacia delante en el proceso de multiplicación de la liquidez monetaria mundial, sin soporte real posible[5] . Han surgido enormes conurbaciones mundiales, y el UNFPA (Fondo de Población de las Naciones Unidas) ha estimado que en el año 2007, y por primera vez en la historia, la población urbana superará a la rural[6].

Este fenómeno de sobreedificación y sobrevaloración monetaria de la vivienda y especulación con la misma, conocido también por “burbuja inmobiliaria”, tiene en Canarias un soberbio escenario: las islas han registrado increibles índices de crecimiento del territorio urbanizado en los últimos años de su historia. Así, según una información recogida por el diario Canarias 7, “los bienes urbanos se duplicaron en 26 años”, y se han multiplicado por 15 en el periodo desde 1950 al año 2006[7].

El sector de la construcción registró un crecimiento del 86% en la creación de empleo, en el periodo 1996-2004, en España (el sector que registró una mayor subida, junto al de la intervención inmobiliaria. En ese mismo periodo, el empleo en el sector de la construcción ha crecido un 141,6% en Canarias. La población ocupada en ese sector pasó en Canarias de 53.600 personas en el año 1996, a 122.200 trabajadores en el año 2005[8] siendo, con diferencia, el sector que más ha crecido en actividad económica.

Canarias ha sido una buena muestra del Tsunami urbanizador español, que claramente se ha diferenciado del entorno europeo. El crecimiento económico de España y Canarias está, en buena medida, basado en esa progresión exponencial, reflejada en la siguiente gráfica (ver archivo PDF).


Viviendas iniciadas por mil habitantes (1980-2004): una comparación internacional

Fuente: “El patrimonio en vivienda y su distribución regional”, de Carmen Marcos, Óscar Carpintero y José Manuel Naredo. Madrid (España), junio de 2005. http://habitat.aq.upm.es/boletin/n34/ajnar.html


De hecho, como cita un Informe de La Caixa, “el número de viviendas acabadas en España se multiplicó por 10 entre 1995 y 2002”. Entre las Comunidades Autónomas con mayor crecimiento urbanizador, está Canarias, que incrementó en un 1.253% el número de viviendas en ese periodo (con el mismo porcentaje)[9], evidentemente muy superior al crecimiento de la población, que en ese periodo fue del 14,7%. El Informe sobre el sector de la construcción[10] que realizó esta entidad financiera, conocida por sus evaluaciones económicas, arroja datos significativos sobre la increible tasa de construcción registrada en las islas, y su evolución reciente. En este sentido,

Canarias ha sido la Comunidad Autónoma con mayor tasa de crecimiento del Valor Añadido en el sector de la construcción, desde mediados de los años 90, hasta el año 2002, con un crecimiento del 87% en ese periodo, frente al 38,1% estatal, y pasando a representar un 11,4% del VAB (Valor Añadido Bruto), frente al 8,7% estatal en esa fecha.


Fuente: OSE. http://www.sostenibilidad-es.org/NR/rdonlyres/6B6B0D68-76E9-4456-B22E-D8DFB0E85E72/121/0705CANARIAS.pdf

Según el Observatorio de la Sostenibilidad de España, el número de viviendas en Canarias prácticamente se ha duplicado en dos décadas: esto es, ha crecido un 100%, frente a un crecimiento de la población de aproximadamente el 35%.

El resultado de esta evolución ha sido la multiplicación de las viviendas vacías, de segunda residencia, y los hogares habitados por pocas personas, frente al modelo anterior de hogar con convivencia de incluso varias generaciones[11].

En conclusión,

- Entre 1991 y 2001, el número total del parque de viviendas se incrementó en Canarias un 40%, prácticamente el doble que la media del Estado (20,5%).
- El número de viviendas principales en Canarias se ha incrementado en las islas un 38,4% en el mismo periodo, también prácticamente el doble que en el resto del Estado (20,9%). Incremento de las viviendas vacías en Canarias en un 31%, entre 1991 y 2001, muy superior a la población. Incremento de las segundas residencias en un 29,2% en el periodo 1991-2001, en Canarias, también muy superior a la población. El 80% de éstas es propiedad de extranjeros.
- Según el Censo de población y viviendas del Gobierno de Canarias, en el año 2001 existían en Canarias 558.362 viviendas en todo el Archipiélago, lo que supone un incremento del 18% con respecto al año 1996[2], en el periodo de mayor auge de este sector en la Historia de las islas. (Fuente: La Caixa[12]).
- Según la Fundación de las Cajas de ahorro confederadas (FUNCAS), el crecimiento del Valor añadido bruto en el sector de la construcción en el periodo 1995-2002 ha sido en Canarias del 67,28%, frente al 45,53% a nivel estatal.

Uno de los efectos de la urbanización masiva de Canarias es que el precio del suelo rústico es el más caro, con mucha diferencia, de España, aproximadamente un 700% del precio estatal, debido a las expectativas de su conversión en suelo apto para edificar, como de hecho ha ocurrido en muchas zonas del archipiélago.

Este hecho, unido a otros, ha provocado un efecto de paralización de la actividad agraria, que entró en desleal competencia con una actividad económica – la promoción inmobiliaria – más atractiva y de lucro más rápido a corto plazo.

Por otro lado, como es sabido, la gran puesta en el mercado de más viviendas, no ha supuesto en modo alguno ningún descenso de su precio. Bien al contrario, hemos asistido a una auténtica espiral especulativa de precios. Así, “el crecimiento interanual del precio de la vivienda nueva es de dos dígitos en la mayoría de las zonas. El aumento acumulado entre 1997 y 2005 de los precios de las viviendas en España arroja el espectacular porcentaje del 177%, equivalente a siete veces el crecimiento de los salarios”[13].

Por último, como sabemos, el sector de la construcción inmobiliaria arrastra un enorme entramado de empresas y actividades económicas imprescindibles para la actividad de urbanización: mobiliario, inmobiliarias, electricidad, equipamientos en general, saneamiento, etc.

El crack inmobiliario en Canarias.

La caida de la construcción, ya perceptible, dejará tras de sí un reguero importante de destrucción empresarial y de empleo. La subida de tipos de interés no parece tener fin – el “enfriamiento necesario” de la economía, ante la subida de los precios energéticos y otros factores coadyuvan para mantener esta situación alcista –, y el escenario es realmente preocupante. Parece ser que el pinchazo de la burbuja inmobiliaria, que no se puede disimular más, traerá consigo paralización de promociones, regulaciones de empleo y, consecuentemente, disminución grave del consumo y del empleo.

Se debate acerca de un posible “aterrizaje suave” en el sector, pero esta singular forma de procurar un descenso “no traumático” tiene más que ver con los deseos que con la realidad.

¿Por qué tendremos un crack (descenso brusco) en vez de un descenso suave?

- “Se aterriza suavemente cuando no se coge demasiada altura”. Sin embargo, lo que ha ocurrido es que el crecimiento ha sido increible en estos años, y las bases de su sustento: necesidad de vivienda, liquidez, condición de inversión segura, mayor capacidad de endeudamiento, confianza en el crecimiento, etc. se están desvaneciendo rápidamente. Sin estos elementos, más bien podríamos afirmar que no hay motivos reales para continuar construyendo, ni para mantener la inercia del crecimiento del sector.
- Precisamente el crecimiento exponencial nos ha llevado a índices de construcción acelerada. Hemos acelerado el ritmo desde hace décadas: cada año se construye más sobre el anterior, lo que no se corresponde con las necesidades reales de la población, ni siquiera de una población creciente, como se ha demostrado con el crecimiento del parque de viviendas, bastante más allá de las necesidades de habitación. Al ser insostenible esta situación, se frenará, por sobreoferta, la misma.
- El piso tiene valor en la medida en que es escaso, pero tenemos un escenario de sobreabundancia, muy vulnerable ante los “cambios de ciclo económico” que resta “liquidez” y confianza en el futuro crecimiento. La pérdida de valor ante ese nuevo ciclo convierte al “ladrillo” en una inversión progresivamente no atractiva.
- Estamos en los límites del crecimiento económico mundial, debido a las limitaciones de suministro energético mundial. Este límite supone un “cambio de ciclo económico” de carácter histórico. Tras esos límites comienza un declive continuo en la disponibilidad de energía, que redundará en una menor cantidad de posibilidades económicas, y un empequeñecimiento de la misma actividad. La consecuente crisis económica es un caldo poco apropiado para la realización de actividades inmobiliarias de nueva creación, a las que se les supone un valor añadido importante, y que requiere un importante esfuerzo inversor inicial en capital, mano de obra y materiales.

¿Qué futuro para el sector inmobiliario en Canarias?

El conjunto de la economía canaria está sujeta de varios hilos, uno de ellos, el que se consideró más pujante, el de la construcción. Se ha inflamado este sector, hasta considerar “normal” – por más que haya sido un episodio extraordinario en la Historia de Canarias – la incorporación de prácticamente 25.000 inmuebles anuales al patrimonio edificado de las islas.

Sin embargo, estamos llegando a los límites, dejando a más de 16.000 empresas y más de 115.000 trabajadores y trabajadoras, en vilo, con pocas posibilidades de mantener ese ritmo. La llamada “obra pública”, al fin y al cabo, se financia de la propia iniciativa privada – de donde recaba sus ingresos – y ésta nunca podrá sustituir completamente al mercado inmobiliario. Las “vacas flacas” de la obra de licitación pública llegarán con el desinfle de la actividad económica privada, en breve.

Como hemos dicho, esta caida del sector arrastrará al resto de sectores económicos auxiliares y al conjunto del consumo. Como la actividad de la construcción finaliza con la terminación de la obra en cuestión, son de esperar cancelaciones de promociones que no se venden, anulación de proyectos por falta de confianza en su colocación en el mercado, etc.

En realidad, nos encontramos “encerrados” en una espiral peligrosa de productivismo edificatorio sin base real ni posibilidad de continuar. Si no se sigue creciendo más, por la existencia de límites energéticos, difícilmente se incentivará el incremento de los índices de construcción.


Reflexión final y urgencias.

Convendría acelerar la reflexión sobre la rentabilidad real de tanto esfuerzo público y privado por incrementar las tasas de urbanización y construcción de “infraestructuras compensadoras” del declive privado en el sector de la construcción. Probablemente sea inevitable presenciar, mientras perduren, poderosas inversiones en proyectos públicos que intentarán apuntalar una economía del “bloque”, cuando ya tenemos “exceso” de construido.

Sería urgente reflexionar sobre:

- la necesidad de paralizar las ampliaciones de los parques de viviendas, y cuestionar el régimen de extensión de la propiedad de pisos. Únicamente procediendo a cuestionar la inercia de “mantener un ritmo de construcción de pisos” podremos avanzar en una “alternativa” progresiva al sector de la urbanización.
- evidentemente, la necesidad de que cada familia tenga un hogar no requiere de la urbanización constante del territorio. Es preciso no identificar obtención de vivienda con construcción de nueva vivienda, una vez que podemos considerar que hay suficiente patrimonio edificado.
- la enorme pérdida para Canarias del sellado de su suelo rústico, sin duda alguna, la pérdida más dramática que hoy sufre un territorio, de su recurso más escaso y valioso. Mantener la pérdida supone reducir claramente expectativas de futuro del archipiélago, que necesariamente pasarán por un reforzamiento del sector primario. Más viviendas en forma de suelo sellado supone, en realidad, menos suelo para vivir en un futuro que todos y todas presenciaremos.
- la recolocación de las actividades de construcción sobre suelo no urbanizado en actividades que permitan tener continuidad en el tiempo, y viables en un escenario de contracción económica.
- probablemente, sea inevitable una “reconversión” urgente de actividades, y sólo en la medida en que se planteen con la anticipación y presión suficiente sería posible avanzar propuestas y actividades concretas para su posible concreción.
- la disminución profunda de la actividad del sector podría compatibilizarse con una disminución semejante de los horarios y cargas de trabajo, como sería deseable igualmente en los restantes sectores económicos: sin reparto del empleo, y disminución del horario, no es viable una recolocación de la creciente cantidad de desempleados que se incorporarán al paro forzado en los próximos trimestres.
- debe incorporarse al análisis la situación de crisis energética y cenit del petróleo y la más que probable crisis económica profunda que este hecho provocará. No hacerlo supone crear expectativas falsas sobre la salud energética de una economía, factor esencial para la viabilidad del conjunto de sus actividades.
- el “mito” de la tipología de vivienda actual, fruto de un modelo de consumo insostenible de recursos, debe ser replanteado en toda su amplitud. Forma parte de una reflexión colectiva que debe diferenciar el tener un “hogar” de tener una “edificación” repleta de objetos que, al decir de Iván Illich, “muestra que nos hemos vuelto más débiles”[14]

Juan Jesús Bermúdez
Junio de 2007
[1] Se prodigan ya (último trimestre del año 2006 y primer semester del año 2007) las advertencias de la “desaceleración” más o menos brusca del mercado inmobiliario.
[2] La Provincia: “Bruselas advierte a las Islas que se acaba el tiempo del ´maná europeo´ y que no tendrá fondos a partir de 2014” http://www.laprovincia.es/secciones/noticia.jsp?pNumEjemplar=1353&pIdSeccion=3&pIdNoticia=77588&rand=1173257904086 La restricción previsible de fondos públicos para obras de infraestructura tendrá importantes consecuencias sobre el sector de la construcción, que ve en este segmento de actividad una posible salida a la caída del número de transacciones y promociones inmobiliarias.
[3] Adolfo Vásquez Rocca, en “Baudrillard; cultura, narcisismo y régimen de mortandad en el sistema de los objetos”, dice:“Maś allá de la «sociedad del espectáculo» y «el imperio de lo efímero» se instala la «norma de consumo» en el plano de las necesidades sociales, también gobernadas por dos mercancías básicas: la vivienda estandarizada, lugar privilegiado de consumo, y el automóvil como medio de transporte compatible con la separación entre el hogar y el sitio de trabajo. Ambas mercancías —y en especial, desde luego, el automóvil— fueron sometidas a la producción masiva y la adquisición de ambas exige una «amplia socialización de las finanzas» bajo la forma de nuevas o ampliadas facilidades de crédito (compra a plazos, créditos, hipotecas, etc.). Más aún, «las dos mercancías básicas del proceso de consumo masivo crearon complementariedades (crédito hipotecario y automotriz) que producen una gigantesca expansión de las mercancías, apoyada por una diversificación sistemática de los valores de uso”. http://www.margencero.com/articulos/articulos3/baudrillard.htm
[4] Expresión que aquí recojo del autor de “La explosión del desorden”, el analista Ramón Fernández Durán. “El Tsunami urbanizador español y mundial”, descargable en: http://www.nodo50.org/ramonfd/tsunami_urbanizador.pdf
[5] José Manuel Naredo, 2006. Raíces económicas del deterioro ecológico y social. Siglo XXI. Pag. 252 y ss. “Aquelarre inmobiliario, bulimia económica y desastre ambiental”.
[6] http://www.unfpa.org/swp/2004/espanol/ch4/index.htm
[7] Pags. 35 y 36. Canarias 7, domingo 18 de febrero de 2007.
[8] http://www.cescanarias.org/publicaciones/informes/2006/capitulo_04.pdf

[9] http://www.consumer.es/web/es/vivienda/2004/08/10/107174.php
[10] http://www.procam.net/procam/es/pdf/coyuntura2004.pdf

[11] Así, “Tenerife tiene más de 270.000 viviendas, de las que unas 90.000 están desocupadas o son segunda residencia”. Boletín informativo de los socialistas tinerfeños. Año 1, nº 4. 2006. Por otro lado, según una información firmada por Daniel Millet, y publicada en La Opinión de Tenerife (28/01/2007), “Ya en el año 2001 el Censo de Población y Vivienda ponía de manifiesto que Canarias es una de las comunidades con mayor tanto por ciento de casas desocupadas: un 14,2% (…). Si en las Islas hay más de dos millones de personas, la cifra de viviendas está próxima a superar el millón (962.896), según la última estimación de 2005, realizada por el Instituto Nacional de Estadística. Los números del Instituto Canario precisan sobre las Islas que en 1991 había 69.239 casas vacías, por 117.627 en 2001”
[12] Informe: “Demografía y vivienda en España y en las CC.AA.”, Josep Oliver Alonso (Edita: Caixa Cataluña – febrero de 2005).

[13] “La burbuja inmobiliaria y la insostenibilidad de las ciudades”, David Iwasaki. La Insignia”, 7 de julio de 2005,
[14] “El mensaje de la choza de Gandhi”, de Iván Illich. Ixtus, México, Cuernavaca 2000. http://www.ivanillich.org/LiIxtus.htm