La reflexión sobre la burbuja inmobiliaria es algo más que una discusión sobre una actividad económica concreta. Es el eje de nuestro modelo actual de desarrollo y de buena parte de sus consecuencias: sociolaborales, culturales, ambientales, etc. Es casi imposible imaginar la economía de las islas sin este factor de continuo incremento de la urbanización. Debido a su preponderancia en nuestra actividad económica cotidiana, ha sido el gran transformador físico y económico de nuestro entorno, especialmente en la última década y, por lo tanto, el que ha generado más impactos territoriales y ambientales, y el que más ha agudizado nuestra insostenible situación socioeconómica. Pero ese eje se está desmoronando delante de nuestras narices.
El comportamiento económico de cada actividad tiene sus especificidades: en el sector agrícola es preciso esperar a la cosecha para obtener fruto, y en el de restauración esperar al postre para cobrar la actividad; así, en el sector inmobiliario o de la construcción, es preciso vender el piso o finalizar la obra en cuestión. Después de finalizar la actividad, es preciso comenzar otra vez: hacer otra siembra, preparar nuevos platos o construir más.
Como es obvio, no todas las actividades económicas precisan de la misma frecuencia en su ritmo de actividad: normalmente, se construye un techo, y éste se reforma posteriormente; pero sembrar, es preciso sembrar de forma cotidiana, y comer, con más frecuencia aún, varias veces al día. Que ésto se haga así y no de otra manera es fruto de la experiencia: las culturas habían descubierto que, para su supervivencia, era necesario priorizar sus esfuerzos y los recursos – siempre finitos en un Planeta finito – ante la sagrada escasez, virtud olvidada: así, se aprovechaba lo que existía y con el despedregado de fincas se levantaban muros de viviendas y se preparaban zonas de secado de alimentos, todo en uno. Es lo que hoy llamaríamos un “kit”, ya inventado por la cotidianeidad de nuestros ancestros.
Hoy hemos invertido las prioridades, de una forma anormal: dedicamos mucho esfuerzo a construir, y a trabajar para pagar lo construido, una pequeña parte para comer – abundancia energética mediante – y un mucho para consumir/nos, sobre todo entre los que pertenecen a la meritoria clase de consumidores que mantiene nuestra estructura productiva y de empleo con su comportamiento de “usar y tirar” productos continuamente.
Esta inversión radical de los esfuerzos ha tenido como colofón el fenómeno inmobiliario: es la guinda enorme de un pastel con la consistencia de los souffles en un terremoto. ¿Por qué? Porque el fenómeno de la construcción masiva del territorio se ha sobredimensionando hasta la extenuación[1] cuando, en realidad, por mucho que intentemos inflar el fenómeno (segundas residencias, chalets adosados, etc.), éste tiene el límite que tiene la población. De hecho, en Canarias, para una población de unos dos millones de personas, ya hay más de un millón de viviendas, incluyendo aquí a menores de edad, claro está. El absurdo absoluto se estaba acercando – una vivienda, una persona -, pero no culminará, porque la burbuja inmobiliaria ha estallado.
Por otro lado, además de haber alcanzado su “límite material”, existen otras circunstancias que invitan a pensar en un desplome, más que en cualquier “aterrizaje suave” en el sector de mayor crecimiento de nuestra economía. Estos “síntomas” se han conjurado para hacer fenecer un proyecto inviable: el de mantener el ritmo de construcción. Esto es imposible, pese a los discursos oficiales de tranquilización del nerviosismo creciente de los promotores. Cuando terminas de comer, y haces la digestión, necesariamente debes de comer pasado un tiempo prudente, para no pasar hambre. Lo mismo ocurre con tantas otras actividades cotidianas. Pero la “obsolescencia” del producto “hogar” tiene un ritmo diferente: se pueden acaparar en gran cantidad, pero esa práctica queda reducida a los millonarios, una minoría exigua que crea mercado pero no mantiene una economía. Una construcción requiere una inversión de capital, mano de obra y materiales importante, que se remunera para intentar obtener lucro. La actividad concluye con la entrega de la vivienda, un espacio que necesitamos para años, y no tres veces al día, como la comida. Emprender la actividad de construir una nueva vivienda, y movilizar todos esos “activos” requiere la confianza en que su “colocación” tenga posibilidades. Para que exista esa confianza, a su vez, debe existir un entorno de demanda. Como sabemos, la demanda no es infinita, sino que está constreñida a muchos factores: precio del dinero, empleo y salario suficiente, perspectivas de ganancia, solvencia del hipotecado, etc. El conjunto de estos factores se están desmoronando, por mucho que los “expertos” e involucrados en el sistema de endeudamiento de la población – entidades financieras, promotores, etc. – pretendan disfrazar con ropajes “suaves” el disfraz del parón inmobiliario. Por ejemplo: antes, era habitual entre un segmento de la población acaparar una segunda residencia, mientras que hoy ya es complicado mantener la cuota hipotecaria de la primera, y algunos se deshacen de su segunda residenca por la subida de aquélla.
Decimos que, cuando se termina una obra, no necesariamente se emprenderá otra, salvo que se tenga la confianza de que se podrá recuperar lo invertido y un beneficio estimable. Existe una enorme inercia: más de 16.000 entidades empresariales directamente relacionadas con la construcción existen en Canarias[2] y un enorme sector de empresas “auxiliares” – la gran mayoría de las empresas instaladas en lo que hoy conocemos polígonos industriales -, que precisan seguir manteniendo la actividad: para mantener su actividad necesitan demandantes, y para que los demandantes sigan solicitando créditos se precisa confianza. Por otro lado, el empleo en el sector está alcanzando en Canarias su “cenit” con 144.000 empleados, en el primer trimestre del año 2007[3]. Precisamente, por encontrarnos ante semejante avalancha de recursos destinados a la construcción, es visible su insostenibilidad. Veamos.
El esquema del presto a hipotecarse, forjado en esta oleada de crecimiento inmobiliario que podemos circunscribir, en su máxima expresión, a la década 1996-2006, lo hace por la “necesidad” de adquirir un techo[4], considerando aún que comprar es más rentable que alquilar la vivienda. Esta sensación popular está terminando, con las subidas de los tipos de interés, por lo que es previsible que la “cultura de la propiedad” se dé de bruces con la realidad, es decir, con los precios del dinero más caros. En estos momentos se está produciendo el despertar a la cruda realidad de la bajada de poder adquisitivo de los sueldos, la inaccesibilidad a la vivienda y al mantenimiento de sus cuotas de hipoteca y a la crecientemente perceptible necesidad de reducir el consumo. Bien es verdad que el “stablishment”, en un sentido amplio, aboga por difundir la imagen del aterrizaje suave, para frenar esa inquietud. ¿por qué? Porque saben que el mercado inmobiliario está sobradamente dotado de inmuebles, y que la percepción por parte de la población de esa “saturación” daría al traste con las poderosas inversiones que, sólo por inercia de años anteriores, ya existen en el mercado. Tan es así el grado de saturación, que bastan unos datos para evidenciarlo[5]:
- En Canarias hay 489,2 viviendas por cada 1.000 habitantes (media aún inferior a la estatal, que la sitúa en 526,1). Esto es, prácticamente una vivienda por cada dos habitantes (menores inclusive). Canarias tenía en el año 2005, 970.000 viviendas. Hoy supera el millón de unidades.
- La densidad de viviendas por kilómetro cuadrado es de 129,3 en las islas, frente a las 45,9 de la media española. Estamos ante una saturación física del territorio, fácilmente perceptible en el paisaje insular.
- Dos de cada tres viviendas son principales (66,3%), por lo que un tercio de las viviendas permanecen en régimen de segunda residencia, desocupadas, etc. Como en el resto del país, las islas han reservado su boom inmobiliario para las “viviendas de inversión”, disociando la construcción de viviendas de la satisfacción de la necesidad de tener un techo principal.
- En el año 2006 se constata la iniciación de 33.000 viviendas, un record en la historia de las islas. De ellas, el 96,3% son de promoción privada. Sin embargo, este año parece suponer el punto de inflexión en la construcción de viviendas, ante la “cierta moderación en el sector inmobiliario”.
Para que se mantuviera el actual ritmo en la construcción, o para que no exista un desplome visible, sería preciso mantener un ritmo apreciable de demanda. Ante la evidencia del descenso en la demanda “privada”, están previstas importantes actuaciones públicas, tanto en infraestructuras como en vivienda de protección oficial. Sin embargo, ni una ni otras podrían compensar la gran demanda de pequeña entidad que suponen las promociones libres, que absorven a gran cantidad de pequeñas entidades empresariales y trabajadores. Ni las inversiones previstas, que ascienden a 1.800 millones de euros, en el caso de la VPO, hasta el 2008, ni tampoco los reiterativos planes de infraestructuras de transportes pactados entre administraciones para la construcción de puertos y autovías, podrán compensar el descenso en la construcción de miles de nuevas viviendas que probablemente no se emprendan en los próximos años, ante la evidencia de su difícil venta.
También podríamos ver la continuación de la construcción en la búsqueda de menores rentabilidades, con la promoción de “pisos más baratos”. Para ellos, se tendrían que conjurar importantes bajadas en las expectativas de ganancia, precios del suelo, márgenes en cada tramo de la actividad, etc. Y, por otro lado, se tendría que dar un mantenimiento de las posibilidades de inversión del consumidor, un precio barato del dinero, etc. Estas condiciones no se dan: es previsible ver un abandono de la actividad por parte de promotores que “ya han alcanzado suficiente remuneración” en este sector, desviando inversiones hacia otros sectores, quizás el puramente de inversión en productos financieros, mientras éstos ofrezcan mayores rentabilidades, o ingresos más seguros; también es previsible un incremento continuo de los precios del dinero, ante las presiones alcistas del precio del petróleo, motivado por lo ajustado de la oferta para la demanda creciente; por lo tanto, es probable que veamos aún a menos personas optando o pudiendo endeudarse, simplemente por una saturación de la avalancha de constitución de nuevos hogares, entre otros factores. Este enfriamiento de la actividad económica actuará como un detonante para la pérdida de empleo, incremento de la morosidad, etc. todos ellos elementos que ya están haciendo desaparecer mucha actividad de compraventa de inmuebles. La gran cadena de lucro incesante de la actividad inmobiliaria, desde el titular del suelo al promotor y al vendedor y acaparador de viviendas, deberá “renegociar” sus posibilidades y expectativas a la baja. Es previsible una puesta en el mercado de viviendas de alquiler, antes desocupadas o de segunda residencia – en Canarias habrían 117.000 viviendas vacías, y unas 111.000 de segunda residencia, según el ISTAC -, para hacer frente al incremento del precio del dinero. También la puesta en el mercado de viviendas de los otrora apartamentos turísticos con bajos índices de ocupación, ante el declive claro del turismo, lo que favorecería bajadas de los precios de las viviendas de alquiler.
Los factores globales también serán determinantes: una posible recesión económica global, conflictos bélicos por los recursos en Oriente Medio, etc. contribuirán a que la población perciba ese descenso de la “confianza” en que la burbuja económica se mantenga, y retraerá nuevas inversiones u operaciones de riesgo personales o empresariales.
Destrucción empresarial y desempleo creciente: La ola de inversiones se irá frenando de forma más o menos abrupta, lo que implicará un importante incremento del desempleo, conforme éstas se estén confirmando. El círculo vicioso del enfriamiento económico actuará de espolón para frenar nuevas promociones que tienen el riesgo de no poderse vender con facilidad. Reconocer la necesidad de profundas rebajas es lo último que hará el mercado, porque ésta señal será el indicador de que la vivienda no merece ser comprada como inversión revalorizable segura, criterio usado hoy por muchos adquirentes que confían en que su esfuerzo inicial se vea compensado por una ganancia posterior, que ya no tendrán. Cuando ya se perciba eso por parte de los ciudadanos, habrá consecuencias graves para el empleo y la actividad económica. Como es sabido, las grandes empresas del sector, debido a su especialización en grandes contratos de obras públicas y promociones, sufrirán menos los embates de la crisis, aunque finalmente encajarán desinversiones debido a que será complejo, con menor actividad económica, mantener los planes de grandes infraestructuras previstas y planificadas, pero sin financiación asegurada, al menos a medio plazo: las inversiones de las administraciones públicas, al fin y al cabo, nacen del crecimiento económico, y éste se está empezando a resentir. Veremos suspensión de la ejecución de grandes obras, y también la pérdida continua de valor bursátil o real de las grandes inmobiliarias y constructoras de viviendas.
Creciente endeudamiento municipal: para echar los restos, los municipios pondrán aún más suelo en el mercado. Financian así parte de su burbuja administrativa, cuyo mantenimiento es más que dudoso en los próximos años. Los municipios son agentes económicos importantes, y su declive como generadores de actividad y empleo reforzará también el efecto de desplome de la actividad económica local.
Pánico inmobiliario versus mensajes de “aterricismo suave”: poco a poco, el mensaje “institucional” de aterrizaje suave, dará paso a la alarma social. Como de hecho ya ocurre, proliferan los anuncios de ventas de viviendas, intentando aprovechar los últimos rescoldos de las subidas del precio de la vivienda (las mayores tasas de subidas del precio tuvieron lugar en un ya lejano 2001-2002); desaparecen inmobiliarias, se endurece la concesión de créditos, se ofertan regalos por la compra de pisos, etc. Sin embargo, los mensajes de reconocimiento del “cambio de ciclo” ya han calado en buena parte de la opinión pública y en los segmentos más informados. La confianza de los intervinientes en la cadena inmobiliaria es mantener la “desinformación” sobre la dimensión real de la burbuja; pero ese ocultamiento está siendo superado por la realidad cotidiana. Más temprano que tarde, pues, la confianza dará paso a la alarma de los hipotecados y consumidores, lo que será el punto de salida de una nueva época económica[6].
Desarticulación social y territorial: la paralización del sector de la construcción supondrá, paradójicamente, un “alivio” para el territorio, no así para la mayoría de las personas con expectativas urbanizadoras. Supondrá la suspensión de proyectos de ampliación de las zonas urbanizables, y la disminución del consumo de recursos no renovables, especialmente el suelo. Hay que unir a ello los precios cada vez más altos del transporte, debido a la creciente crisis energética, lo que irá desincentivando al abandono de los cascos urbanos en la búsqueda de nuevo suelo rústico para destruir urbanizándolo. Pero este alivio territorial será inversamente proporcional a la tensión social que generará el endeudamiento de personas en paro, los embargos a viviendas, el descenso en el consumo, etc. La tensión social se desenvolverá, por otro lado, en un entorno desarticulado, con alejamiento de usos, máxima dependencia de los intercambios monetarios, desplazamientos masivos, etc. El previsible incremento de las consecuencias negativas del desempleo se verá reforzado por la carencia de entornos sociales articulados. La dispersión familiar, la pérdida de referentes locales, etc. es el caldo de cultivo para las peores percepciones de la crisis socioeconómica que viviremos.
Como ya se ha expuesto[7], es preciso reconsiderar multitud de aspectos en nuestro concepto de la “actividad económica” de la construcción. Su papel, claramente sobredimensionado en los últimos lustros, dará paso a una paralización benefactora para el territorio, pero nefasta para la suicida economía convencional. Era inevitable, y hasta deseable, que éste proceso tuviera lugar, salvo por el hecho de que generará un enorme malestar poblacional. Se trata del mayor ajuste económico que registra una economía en tan poco tiempo, debido a la aceleración del crecimiento de la última década, y su consecuente declive. Es la particular señal de comienzo del declive socioeconómico insular. La reformulación del territorio, de la ocupación y modus vivendi de mucha población serán los retos que nos tocará afrontar, de manera repentina y, probablemente, dramática, ya que se están desoyendo las advertencias que desde hace tiempo vienen pidiendo un freno a la huida hacia delante que ha supuesto la ya declinante burbuja inmobiliaria y constructiva en Canarias.
Julio de 2007
El comportamiento económico de cada actividad tiene sus especificidades: en el sector agrícola es preciso esperar a la cosecha para obtener fruto, y en el de restauración esperar al postre para cobrar la actividad; así, en el sector inmobiliario o de la construcción, es preciso vender el piso o finalizar la obra en cuestión. Después de finalizar la actividad, es preciso comenzar otra vez: hacer otra siembra, preparar nuevos platos o construir más.
Como es obvio, no todas las actividades económicas precisan de la misma frecuencia en su ritmo de actividad: normalmente, se construye un techo, y éste se reforma posteriormente; pero sembrar, es preciso sembrar de forma cotidiana, y comer, con más frecuencia aún, varias veces al día. Que ésto se haga así y no de otra manera es fruto de la experiencia: las culturas habían descubierto que, para su supervivencia, era necesario priorizar sus esfuerzos y los recursos – siempre finitos en un Planeta finito – ante la sagrada escasez, virtud olvidada: así, se aprovechaba lo que existía y con el despedregado de fincas se levantaban muros de viviendas y se preparaban zonas de secado de alimentos, todo en uno. Es lo que hoy llamaríamos un “kit”, ya inventado por la cotidianeidad de nuestros ancestros.
Hoy hemos invertido las prioridades, de una forma anormal: dedicamos mucho esfuerzo a construir, y a trabajar para pagar lo construido, una pequeña parte para comer – abundancia energética mediante – y un mucho para consumir/nos, sobre todo entre los que pertenecen a la meritoria clase de consumidores que mantiene nuestra estructura productiva y de empleo con su comportamiento de “usar y tirar” productos continuamente.
Esta inversión radical de los esfuerzos ha tenido como colofón el fenómeno inmobiliario: es la guinda enorme de un pastel con la consistencia de los souffles en un terremoto. ¿Por qué? Porque el fenómeno de la construcción masiva del territorio se ha sobredimensionando hasta la extenuación[1] cuando, en realidad, por mucho que intentemos inflar el fenómeno (segundas residencias, chalets adosados, etc.), éste tiene el límite que tiene la población. De hecho, en Canarias, para una población de unos dos millones de personas, ya hay más de un millón de viviendas, incluyendo aquí a menores de edad, claro está. El absurdo absoluto se estaba acercando – una vivienda, una persona -, pero no culminará, porque la burbuja inmobiliaria ha estallado.
Por otro lado, además de haber alcanzado su “límite material”, existen otras circunstancias que invitan a pensar en un desplome, más que en cualquier “aterrizaje suave” en el sector de mayor crecimiento de nuestra economía. Estos “síntomas” se han conjurado para hacer fenecer un proyecto inviable: el de mantener el ritmo de construcción. Esto es imposible, pese a los discursos oficiales de tranquilización del nerviosismo creciente de los promotores. Cuando terminas de comer, y haces la digestión, necesariamente debes de comer pasado un tiempo prudente, para no pasar hambre. Lo mismo ocurre con tantas otras actividades cotidianas. Pero la “obsolescencia” del producto “hogar” tiene un ritmo diferente: se pueden acaparar en gran cantidad, pero esa práctica queda reducida a los millonarios, una minoría exigua que crea mercado pero no mantiene una economía. Una construcción requiere una inversión de capital, mano de obra y materiales importante, que se remunera para intentar obtener lucro. La actividad concluye con la entrega de la vivienda, un espacio que necesitamos para años, y no tres veces al día, como la comida. Emprender la actividad de construir una nueva vivienda, y movilizar todos esos “activos” requiere la confianza en que su “colocación” tenga posibilidades. Para que exista esa confianza, a su vez, debe existir un entorno de demanda. Como sabemos, la demanda no es infinita, sino que está constreñida a muchos factores: precio del dinero, empleo y salario suficiente, perspectivas de ganancia, solvencia del hipotecado, etc. El conjunto de estos factores se están desmoronando, por mucho que los “expertos” e involucrados en el sistema de endeudamiento de la población – entidades financieras, promotores, etc. – pretendan disfrazar con ropajes “suaves” el disfraz del parón inmobiliario. Por ejemplo: antes, era habitual entre un segmento de la población acaparar una segunda residencia, mientras que hoy ya es complicado mantener la cuota hipotecaria de la primera, y algunos se deshacen de su segunda residenca por la subida de aquélla.
Decimos que, cuando se termina una obra, no necesariamente se emprenderá otra, salvo que se tenga la confianza de que se podrá recuperar lo invertido y un beneficio estimable. Existe una enorme inercia: más de 16.000 entidades empresariales directamente relacionadas con la construcción existen en Canarias[2] y un enorme sector de empresas “auxiliares” – la gran mayoría de las empresas instaladas en lo que hoy conocemos polígonos industriales -, que precisan seguir manteniendo la actividad: para mantener su actividad necesitan demandantes, y para que los demandantes sigan solicitando créditos se precisa confianza. Por otro lado, el empleo en el sector está alcanzando en Canarias su “cenit” con 144.000 empleados, en el primer trimestre del año 2007[3]. Precisamente, por encontrarnos ante semejante avalancha de recursos destinados a la construcción, es visible su insostenibilidad. Veamos.
El esquema del presto a hipotecarse, forjado en esta oleada de crecimiento inmobiliario que podemos circunscribir, en su máxima expresión, a la década 1996-2006, lo hace por la “necesidad” de adquirir un techo[4], considerando aún que comprar es más rentable que alquilar la vivienda. Esta sensación popular está terminando, con las subidas de los tipos de interés, por lo que es previsible que la “cultura de la propiedad” se dé de bruces con la realidad, es decir, con los precios del dinero más caros. En estos momentos se está produciendo el despertar a la cruda realidad de la bajada de poder adquisitivo de los sueldos, la inaccesibilidad a la vivienda y al mantenimiento de sus cuotas de hipoteca y a la crecientemente perceptible necesidad de reducir el consumo. Bien es verdad que el “stablishment”, en un sentido amplio, aboga por difundir la imagen del aterrizaje suave, para frenar esa inquietud. ¿por qué? Porque saben que el mercado inmobiliario está sobradamente dotado de inmuebles, y que la percepción por parte de la población de esa “saturación” daría al traste con las poderosas inversiones que, sólo por inercia de años anteriores, ya existen en el mercado. Tan es así el grado de saturación, que bastan unos datos para evidenciarlo[5]:
- En Canarias hay 489,2 viviendas por cada 1.000 habitantes (media aún inferior a la estatal, que la sitúa en 526,1). Esto es, prácticamente una vivienda por cada dos habitantes (menores inclusive). Canarias tenía en el año 2005, 970.000 viviendas. Hoy supera el millón de unidades.
- La densidad de viviendas por kilómetro cuadrado es de 129,3 en las islas, frente a las 45,9 de la media española. Estamos ante una saturación física del territorio, fácilmente perceptible en el paisaje insular.
- Dos de cada tres viviendas son principales (66,3%), por lo que un tercio de las viviendas permanecen en régimen de segunda residencia, desocupadas, etc. Como en el resto del país, las islas han reservado su boom inmobiliario para las “viviendas de inversión”, disociando la construcción de viviendas de la satisfacción de la necesidad de tener un techo principal.
- En el año 2006 se constata la iniciación de 33.000 viviendas, un record en la historia de las islas. De ellas, el 96,3% son de promoción privada. Sin embargo, este año parece suponer el punto de inflexión en la construcción de viviendas, ante la “cierta moderación en el sector inmobiliario”.
Para que se mantuviera el actual ritmo en la construcción, o para que no exista un desplome visible, sería preciso mantener un ritmo apreciable de demanda. Ante la evidencia del descenso en la demanda “privada”, están previstas importantes actuaciones públicas, tanto en infraestructuras como en vivienda de protección oficial. Sin embargo, ni una ni otras podrían compensar la gran demanda de pequeña entidad que suponen las promociones libres, que absorven a gran cantidad de pequeñas entidades empresariales y trabajadores. Ni las inversiones previstas, que ascienden a 1.800 millones de euros, en el caso de la VPO, hasta el 2008, ni tampoco los reiterativos planes de infraestructuras de transportes pactados entre administraciones para la construcción de puertos y autovías, podrán compensar el descenso en la construcción de miles de nuevas viviendas que probablemente no se emprendan en los próximos años, ante la evidencia de su difícil venta.
También podríamos ver la continuación de la construcción en la búsqueda de menores rentabilidades, con la promoción de “pisos más baratos”. Para ellos, se tendrían que conjurar importantes bajadas en las expectativas de ganancia, precios del suelo, márgenes en cada tramo de la actividad, etc. Y, por otro lado, se tendría que dar un mantenimiento de las posibilidades de inversión del consumidor, un precio barato del dinero, etc. Estas condiciones no se dan: es previsible ver un abandono de la actividad por parte de promotores que “ya han alcanzado suficiente remuneración” en este sector, desviando inversiones hacia otros sectores, quizás el puramente de inversión en productos financieros, mientras éstos ofrezcan mayores rentabilidades, o ingresos más seguros; también es previsible un incremento continuo de los precios del dinero, ante las presiones alcistas del precio del petróleo, motivado por lo ajustado de la oferta para la demanda creciente; por lo tanto, es probable que veamos aún a menos personas optando o pudiendo endeudarse, simplemente por una saturación de la avalancha de constitución de nuevos hogares, entre otros factores. Este enfriamiento de la actividad económica actuará como un detonante para la pérdida de empleo, incremento de la morosidad, etc. todos ellos elementos que ya están haciendo desaparecer mucha actividad de compraventa de inmuebles. La gran cadena de lucro incesante de la actividad inmobiliaria, desde el titular del suelo al promotor y al vendedor y acaparador de viviendas, deberá “renegociar” sus posibilidades y expectativas a la baja. Es previsible una puesta en el mercado de viviendas de alquiler, antes desocupadas o de segunda residencia – en Canarias habrían 117.000 viviendas vacías, y unas 111.000 de segunda residencia, según el ISTAC -, para hacer frente al incremento del precio del dinero. También la puesta en el mercado de viviendas de los otrora apartamentos turísticos con bajos índices de ocupación, ante el declive claro del turismo, lo que favorecería bajadas de los precios de las viviendas de alquiler.
Los factores globales también serán determinantes: una posible recesión económica global, conflictos bélicos por los recursos en Oriente Medio, etc. contribuirán a que la población perciba ese descenso de la “confianza” en que la burbuja económica se mantenga, y retraerá nuevas inversiones u operaciones de riesgo personales o empresariales.
Destrucción empresarial y desempleo creciente: La ola de inversiones se irá frenando de forma más o menos abrupta, lo que implicará un importante incremento del desempleo, conforme éstas se estén confirmando. El círculo vicioso del enfriamiento económico actuará de espolón para frenar nuevas promociones que tienen el riesgo de no poderse vender con facilidad. Reconocer la necesidad de profundas rebajas es lo último que hará el mercado, porque ésta señal será el indicador de que la vivienda no merece ser comprada como inversión revalorizable segura, criterio usado hoy por muchos adquirentes que confían en que su esfuerzo inicial se vea compensado por una ganancia posterior, que ya no tendrán. Cuando ya se perciba eso por parte de los ciudadanos, habrá consecuencias graves para el empleo y la actividad económica. Como es sabido, las grandes empresas del sector, debido a su especialización en grandes contratos de obras públicas y promociones, sufrirán menos los embates de la crisis, aunque finalmente encajarán desinversiones debido a que será complejo, con menor actividad económica, mantener los planes de grandes infraestructuras previstas y planificadas, pero sin financiación asegurada, al menos a medio plazo: las inversiones de las administraciones públicas, al fin y al cabo, nacen del crecimiento económico, y éste se está empezando a resentir. Veremos suspensión de la ejecución de grandes obras, y también la pérdida continua de valor bursátil o real de las grandes inmobiliarias y constructoras de viviendas.
Creciente endeudamiento municipal: para echar los restos, los municipios pondrán aún más suelo en el mercado. Financian así parte de su burbuja administrativa, cuyo mantenimiento es más que dudoso en los próximos años. Los municipios son agentes económicos importantes, y su declive como generadores de actividad y empleo reforzará también el efecto de desplome de la actividad económica local.
Pánico inmobiliario versus mensajes de “aterricismo suave”: poco a poco, el mensaje “institucional” de aterrizaje suave, dará paso a la alarma social. Como de hecho ya ocurre, proliferan los anuncios de ventas de viviendas, intentando aprovechar los últimos rescoldos de las subidas del precio de la vivienda (las mayores tasas de subidas del precio tuvieron lugar en un ya lejano 2001-2002); desaparecen inmobiliarias, se endurece la concesión de créditos, se ofertan regalos por la compra de pisos, etc. Sin embargo, los mensajes de reconocimiento del “cambio de ciclo” ya han calado en buena parte de la opinión pública y en los segmentos más informados. La confianza de los intervinientes en la cadena inmobiliaria es mantener la “desinformación” sobre la dimensión real de la burbuja; pero ese ocultamiento está siendo superado por la realidad cotidiana. Más temprano que tarde, pues, la confianza dará paso a la alarma de los hipotecados y consumidores, lo que será el punto de salida de una nueva época económica[6].
Desarticulación social y territorial: la paralización del sector de la construcción supondrá, paradójicamente, un “alivio” para el territorio, no así para la mayoría de las personas con expectativas urbanizadoras. Supondrá la suspensión de proyectos de ampliación de las zonas urbanizables, y la disminución del consumo de recursos no renovables, especialmente el suelo. Hay que unir a ello los precios cada vez más altos del transporte, debido a la creciente crisis energética, lo que irá desincentivando al abandono de los cascos urbanos en la búsqueda de nuevo suelo rústico para destruir urbanizándolo. Pero este alivio territorial será inversamente proporcional a la tensión social que generará el endeudamiento de personas en paro, los embargos a viviendas, el descenso en el consumo, etc. La tensión social se desenvolverá, por otro lado, en un entorno desarticulado, con alejamiento de usos, máxima dependencia de los intercambios monetarios, desplazamientos masivos, etc. El previsible incremento de las consecuencias negativas del desempleo se verá reforzado por la carencia de entornos sociales articulados. La dispersión familiar, la pérdida de referentes locales, etc. es el caldo de cultivo para las peores percepciones de la crisis socioeconómica que viviremos.
Como ya se ha expuesto[7], es preciso reconsiderar multitud de aspectos en nuestro concepto de la “actividad económica” de la construcción. Su papel, claramente sobredimensionado en los últimos lustros, dará paso a una paralización benefactora para el territorio, pero nefasta para la suicida economía convencional. Era inevitable, y hasta deseable, que éste proceso tuviera lugar, salvo por el hecho de que generará un enorme malestar poblacional. Se trata del mayor ajuste económico que registra una economía en tan poco tiempo, debido a la aceleración del crecimiento de la última década, y su consecuente declive. Es la particular señal de comienzo del declive socioeconómico insular. La reformulación del territorio, de la ocupación y modus vivendi de mucha población serán los retos que nos tocará afrontar, de manera repentina y, probablemente, dramática, ya que se están desoyendo las advertencias que desde hace tiempo vienen pidiendo un freno a la huida hacia delante que ha supuesto la ya declinante burbuja inmobiliaria y constructiva en Canarias.
Julio de 2007
[1] Como, por lo demás, ha ocurrido en la práctica totalidad de las actividades, generando necesidades a su vez vinculadas al mantenimiento de empleo y centros productores de bienes económicos.
[2] http://www.laprovincia.es/secciones/noticia.jsp?pNumEjemplar=1420&pIdSeccion=8&pIdNoticia=85936&rand=1179076543277
[3] http://www.laopinion.es/secciones/noticia.jsp?pNumEjemplar=2818&pIdSeccion=12&pIdNoticia=90658
[4] Para otro momento la definición de la necesidad de hogar, que el mercado actual ha confundido con la multiplicación de las edificaciones.
[5] T omado del Informe “Coyuntura económica de Canarias, Junio de 2007”, de AFI, Analistas Financieros Internacionales, elaborado para CajaCanarias en su “Jornada sobre novedades en el mercado inmobiliario”, celebradas en Santa Cruz de Tenerife, el 28 de junio de 2007.
[6] El desenfadado foro de recopilación de informaciones sobre la burbuja inmobiliaria, http://www.burbuja.info/ ha supuesto un marco, en el entorno de internet, de información no oficial sobre la situación del mercado inmobiliario.
[7] http://decrecimientoencanarias.blogspot.com/2007/06/canarias-ante-el-crack-inmobiliario.html
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